העיתון TheMarker–yad2, ניסה לבדוק מה קרה למחירי השכירויות ומכירת הדירות ל - 31 ערים בארץ. אשקלון במקום הראשון בעליית מחירי השכירויות

[caption id="attachment_32776" align="aligncenter" width="828"]אשקלון, עלייה של 20% במחירי הדירות לשכירות אשקלון, עלייה של 20% במחירי הדירות לשכירות[/caption]
מה קרה בשוק השכירות בשנתיים האחרונות? שוכרי הדירות יאמרו בוודאי שדמי השכירות טסו למעלה, בעוד שסביר להניח בעלי הדירות יתלוננו שהעלייה היתה מתונה מדי.  מה קרה במחירי השכירות ב–31 הערים שנבדקות במסגרת המדד.

ההפתעה הראשונה שעולה מהנתונים היא שלא בכל הערים מחירי הדירות עלו - יש מקומות שבהם המחירים דווקא רשמו ירידות. עיר שרשמה ירידות בתחום השכירות היא חולון. בעיר נרשמה ירידה של 2% במחירי השכירות של דירות 2 חדרים למחיר ממוצע של 2,885 שקל בחודש, ודירות 3 חדרים ירדו אף הן ב–2% לרמה של 3,340 שקל בחודש. דירות 4 חדרים בחולון לעומת זאת עלו בשיעור של 4%, לרמה של 4,584 שקל בחודש. ברמלה ובלוד נרשמה ירידה בשכר הדירה של דירות 4 חדרים בשיעור של 4% ו–1%, בהתאמה. במאי היתה השכירות של דירת 4 חדרים ברמלה 3,345 שקל בחודש ובלוד לא הרבה פחות - 3,218 שקל בממוצע. לעומת זאת, בדירות 3 חדרים נרשמה ירידה .

אמנם הנתונים האלה מפתיעים על רקע האמונה שמחירי השכירות נמצאים בתהליך של עלייה, אבל אם נשים את הדברים בפרופורציה, הרי שמדובר במיעוט קטן של המקומות. לעומת הירידות הנקודתיות האלה, חלה עלייה בכל הערים ובכל סוגי הדירות, ובחלק קטן מהערים העלייה בשנתיים האחרונות אף מגיעה לשיעורים גבוהים מאוד. קשה להצביע על מגמות מחירים בין הפריפריה למרכז. בדירות 3 חדרים המגמה היתה מעורבת, כששתי הערים שבהן נרשמה העלייה הקיצונית ביותר הן עכו (10%) ואשדוד (9%), ואחריהן ירושלים (7%), תל אביב, גבעתיים, מודיעין וקרית מוצקין (6%). גם במחירי השכירות של דירות בנות 4 חדרים אין אזור גיאוגרפי שניתן לציין בו שינוי גדול יותר. העיר שבה נרשמה העלייה הקיצונית ביותר היא אשקלון (20%) ואחריה רמת השרון (12%), ירושלים (11%), גבעתיים (10%), מודיעין, קרית אתא, קרית מוצקין (8%) וחדרה (7%). עם זאת, בערי הפריפריה שבהן בדרך כלל מחירי השכירות נמוכים יותר, השינוי באחוזים קיצוני יותר. לדוגמה: בשנתיים האחרונות חלה עלייה של 200 שקל בחודש בדמי השכירות של דירות 2 חדרים בירושלים - שינוי של 6% במחיר. בבאר שבע עליית המחיר באותו סוג דירות היתה נמוכה יותר - רק 138 שקל; אבל שיעור השינוי גבוה יותר - 8%.נדל"ן 

ההפתעה הראשונה שעולה מהנתונים היא שלא בכל הערים מחירי הדירות עלו - יש מקומות שבהם המחירים דווקא רשמו ירידות. בנס ציונה נרשמו ירידות מחירי שכר דירה בין מאי 2012 למאי 2014 בשיעור של 1% במחירי השכירות של דירות 3 חדרים ו–2% בדירות 4 חדרים. במאי 2012 שילם שוכר שכר דירה על דירת 3 חדרים בעיר 3,616 שקל בממוצע והוא ירד ל–3,589 שקלים בממוצע במאי 2014. שכר הדירה של דירת 4 חדרים בעיר ירד מ–4,490 שקל ל–4,412 שקל בחודש.

עיר נוספת שרשמה ירידות בתחום השכירות היא חולון. בעיר נרשמה ירידה של 2% במחירי השכירות של דירות 2 חדרים למחיר ממוצע של 2,885 שקל בחודש, ודירות 3 חדרים ירדו אף הן ב–2% לרמה של 3,340 שקל בחודש. דירות 4 חדרים בחולון לעומת זאת עלו בשיעור של 4%, לרמה של 4,584 שקל בחודש. ברמלה ובלוד נרשמה ירידה בשכר הדירה של דירות 4 חדרים בשיעור של 4% ו–1%, בהתאמה. במאי היתה השכירות של דירת 4 חדרים ברמלה 3,345 שקל בחודש ובלוד לא הרבה פחות - 3,218 שקל בממוצע. לעומת זאת, בדירות 3 חדרים נרשמה ירידה של 2% בשתי הערים, לרמה של 2,829 שקל בחודש ברמלה ו–2,500 בלוד בממוצע.

אמנם הנתונים האלה מפתיעים על רקע האמונה שמחירי השכירות נמצאים בתהליך של עלייה, אבל אם נשים את הדברים בפרופורציה, הרי שמדובר במיעוט קטן של המקומות. לעומת הירידות הנקודתיות האלה, חלה עלייה בכל הערים ובכל סוגי הדירות, ובחלק קטן מהערים העלייה בשנתיים האחרונות אף מגיעה לשיעורים גבוהים מאוד.

קשה להצביע על מגמות מחירים בין הפריפריה למרכז. בדירות 3 חדרים המגמה היתה מעורבת, כששתי הערים שבהן נרשמה העלייה הקיצונית ביותר הן עכו (10%) ואשדוד (9%), ואחריהן ירושלים (7%), תל אביב, גבעתיים, מודיעין וקרית מוצקין (6%).

גם במחירי השכירות של דירות בנות 4 חדרים אין אזור גיאוגרפי שניתן לציין בו שינוי גדול יותר. העיר שבה נרשמה העלייה הקיצונית ביותר היא אשקלון (20%) ואחריה רמת השרון (12%), ירושלים (11%), גבעתיים (10%), מודיעין, קרית אתא, קרית מוצקין (8%) וחדרה (7%).

עם זאת, בערי הפריפריה שבהן בדרך כלל מחירי השכירות נמוכים יותר, השינוי באחוזים קיצוני יותר. לדוגמה: בשנתיים האחרונות חלה עלייה של 200 שקל בחודש בדמי השכירות של דירות 2 חדרים בירושלים - שינוי של 6% במחיר. בבאר שבע עליית המחיר באותו סוג דירות היתה נמוכה יותר - רק 138 שקל; אבל שיעור השינוי גבוה יותר - 8%.

בר און

בירושלים מחירן הממוצע של דירות 2 חדרים עלה ב–2% ממאי 2012 - עלייה של 200 שקל לרמה של 3,314. דירות 3 חדרים עלו בשיעור של 7% לרמה של 4,074 שקל בחודש ודירות 4 חדרים עלו בכ–500 שקל בחודש (11%) לרמה של 5,022 שקל.

בתל אביב דמי השכירות הם הגבוהים בישראל, וכמו בירושלים וערים גדולות והטרוגניות אחרות יש להביא בחשבון כי המחיר הממוצע בה עלול להטות ולהטעות, שכן בקצוות יש נכסים זולים מאוד או יקרים מאוד. דמי השכירות לדירת 2 חדרים ממוצעת בעיר עלו מאז מאי 2012 ב–5%, מ–3,964 ל–4,155 שקל בחודש. דירות 3 חדרים עלו בכמעט 300 שקל (6%) מ–4,770 ל–5,043 שקל בחודש, ודירות 4 חדרים עלו בכ–380 שקל בחודש (תוספת של 6%) מ–5,961 ל–6,328 שקל בחודש.

בחיפה ובבאר שבע נרשמו עליות מחירים חדות בדמי בשכירות של הדירות הגדולות. לעומת זאת, בדירות הקטנות עליות המחירים היו מתונות יותר. דמי השכירות של דירת 2 חדרים בחיפה עלו בשנתיים ב–10% מ–1,836 שקל בחודש, ל–2,016 שקל - תוספת של 180 שקל. דירות 3 ו–4 חדרים בעיר עלו ב–5% לרמה של 2,384 שקל בחודש בממוצע, ב–3 חדרים ואילו –2,992 שקל ל–4 חדרים.

בבאר שבע נרשמה עליית מחירים של 8% בדירות 2 חדרים בשנתיים האחרונות, לרמה של 1,897 שקל בחודש בממוצע. דירות 3 ו–4 חדרים עלו ב–4% ו–3%, בהתאמה. בדירות 3 חדרים מדובר בתוספת של 100 שקל בחודש, לרמה של 2,350 שקל, ואילו דירות 4 חדרים הוסיפו למחירן כ–90 שקל, לרמה של 2,939 שקל בחודש.

נהוג לומר ששוק ההשכרה הוא אלטרנטיבה לשוק הרכישה, אבל בישראל הקביעה הזו בעייתית מאוד, ולמעשה כמעט שאינה קיימת. שוכרי הדירות ברובם לא גרים בשכירות מתוך העדפה אלא בגלל חוסר יכולת לקנות דירה. נתוני מדד yad2 מגלים שמחירי הדירות עלו בשנתיים האחרונות בשיעורים גבוהים - בין 4% ברעננה ל–28% בכרמיאל, ולא הותירו לזוגות הצעירים ברירה אלא להמשיך להתגורר בשכירות.

כרמיאל רשמה את עליות המחירים הגדולות ביותר בשנתיים האחרונות - 28%. למרות כל העליות, מחירי הדירות בכרמיאל עדיין סבירים לעומת אזור המרכז. כך, נכון למאי 2014 דירת 5 חדרים עולה בממוצע 1.235 מיליון שקל, לעומת 1.12 מיליון שקל במאי לפני שנתיים.

דו"ח נדל"ן חודשי - השכרת דירות

אחרי כרמיאל נמצאות באר שבע והרצליה, שבכל אחת מהן עלו מחירי הרכישה של דירות ב–23%. דירת 5 חדרים בבאר שבע עולה כיום 1.105 מיליון שקל לעומת 899 אלף שקל לפני שנתיים. דירת 4 חדרים בעיר עולה 901.6 אלף שקל לעומת 732.7 אלף שקל,