הסיפור המלא שמאחורי הריבית

עליית הריבית מהזווית של היזמים

אם נתחיל מהשורה התחתונה, נציין שקפיצה בריבית משפיע באופן שלילי (אם כי חלקי) על עולם הנדל"ן, ופה ניגש לבחון מדוע ואף באיזה אופן. ובכן מבחינת היזמים, כל התהליך של השגת היתר בנייה מורכב. לא רק שמדובר בהליך שנחשב ארוך (בטח ביחס להליך הבנייה בפועל), אלא גם מדובר בהליך שכרוך בחוסר וודאות. במקביל, חומרי הגלם התייקרו בשנה האחרונה, ועמם עלויות השינוע. כל זאת ביחד משפיע באופן נחרץ על סך העלות של פרויקט נדל"ן בתחום, ומכאן שגם על המחירים שמוצגים לרוכשים. מכאן שאם עד היום יזמים נהגו להתנחם ביציבות של הריבית האפסית, גם זאת נלקח מהם. 

הביקוש עתיד להיפגע

כפי שמתחיל להתבהר, יזמים נפגעו לא מעט מהעלאת הריבית, וזאת בשל מגוון סיבות. ראשית כיוון שהם משקיעים משאבים וזמן רב בקידום פרויקטים שלא בטוח שייצאו לדרך, פשוט כיוון שמאזן העלויות השתנה. אי לכך חברת נדל"ן שעמלה לאורך תקופה על הקמה של פרויקט נדל"ני, עשויה לגלות שעליה לנטוש באמצע הדרך. אומנם חברה שיש ברשותה מקורות מימון עתידה לצלוח את המשבר, אך אם אין זה המצב, צפויים הפסדים משמעותיים. כמו כן, יש להבין שהעלאת הריבית משפיעה על היכולת להשיג משכנתא ובמקביל על הערך הסופי של הדירה, משמע עתידות להיסגר פחות ופחות עסקאות – הביקוש בהחלט עתיד להיפגע.

כיצד זה פוגש את ציבור הרוכשים? מאוד תלוי מהו הסטטוס ובאיזה אזור מתעניינים. לדוגמה מי שמתמקד בקטגוריית דירות למכירה ברעננה יד שנייה, הוא ככול הנראה בעל אמצעים שמסתמך על העובדה שערך הדירה יישמר לאורך זמן, במיוחד לנוכח השיפורים הרבים בתחום התחבורה. מצד שני, זוג צעיר שמבקש לרכוש דירה לא בהכרח באזור מבוקש, יידרש להשקיע יותר בהגדלת ההון האישי, או לחכות לשינוי המיוחל בתחום הנדל"ן.

עליה באחוז בודד - משמעות אדירה

מבחינת היזם, משמעות של עלייה ב 1.15% בריבית, היא עלייה של 21.5 אלף ש"ח מדי שנה (על כל מיליון אשראי). לכאורה, לא נורא. עם זאת, אם אותו יזם מתכנן לממן קרקע בשווי מיליון ש"ח, הרי שכבר מדובר בתוספת של 2.15 מיליון ש"ח בשנה! מעבר לכך, ברגע שהריבית עולה, היזם שמבקש לרכוש קרקע מתמודד מול עלויות אדירות, ולכן יהיה הרבה יותר לחוץ לממש את המכירה, עתיד למכור במחירים נמוכים.

פגיעה בכוח הקנייה

אם נחזור לצד של הרוכש, נמצא שהוא עתיד לגלות שהריבית שמעולם לא הייתה רצויה, עתה עומדת להיות הרבה יותר מזיקה. מכאן שלא מעט אנשים שחשבו שביכולתם לרכוש דירה חדשה, או לשדרג את הדירה הקיימת, עומדים להקפיא את האפשרות, משמע מבחינת ביקוש צפויה עצירה משמעותית.

האם כל זאת מוביל למשאלת הלב של לא מעט אנשים שמבקשים לרכוש דירה? האם העלייה בריבית סוף סוף עשויה להוביל למיתון במחירי הדירות? לכאורה מחירי הדירות צפויים להתמתן, בעיקר כיוון שהביקוש יידעך באופן ניכר. מצד שני, אין להתעלם מהעובדה שההיצע בתחום הדיור עדיין נחשב נמוך, ובמקביל הביקוש הרב נשאר יציב. יש ילודה, מגיעים עולים חדשים, אנשים מתגרשים, רבים נמנים עם משפרי דיור וכדומה, משמע עדיין מוקדם לומר שעליית הריבית היא הפתרון הנחוץ אל מול עליית המחירים.  

10 מסקנות מתבקשות

1. לא ניתן לצפות שרק היזמים יממנו את עליית הריבית, אלא העלייה במחירי הדירות עתידה להתגלגל גם לכיוון הרוכשים.
2. מי שאינו קצר בכסף, עתיד לרכוש את הדירה הרצויה.
3. מי שחסר אמצעים, ייזנח/ידחה את הרעיון לרכוש דירה.
4. ניתן לומר שהמשמעות המידית של עליית הריבית על עולם הנדל"ן היא שלילית.
5. עבור רבים, המשכנתא עתידה להיות פחות מושגת. ההחזר החודשי עתיד לקפוץ באופן משמעותי.
6. אנשים שלא יעמדו בהחזרי המשכנתא עשויים למכור את הדירה, עובדה שעתידה להגדיל את ההיצע, ומכאן שלהוריד מחירים.
7. חברות נדל"ן שבחרו לקחת הלוואות בשל הריבית הנמוכה שהייתה נהוגה, הם הראשונים שעתידיים להיפגע מעליית הריבית.
8. אדם שיש לו דירה להשקעה, עתיד לגלות שההכנסה הצפויה כבר אינה מכסה את ההלוואה שנלקחה, וכיוון שיש חוזה מול הדייר, וכיוון שלא ניתן לגלגל את סך העלויות על השוכר, בעל הנכס עתיד להגיע למצב של תזרים שלילי. אי לכך רבים מבעלי דירות להשקעה עשויים למכור, והינה שוב הגענו לכדי מצב שעתיד להגדיל את ההיצע, ובמקביל למזער את עלויות הדיור.
9. רבים מהאנשים שמחפשים להשקיע, עשויים לנטוש לתקופה את עולם הנדל"ן, ובמקום זאת להתמקד בהשקעות שנחשבות יותר בטוחות וסולידיות. שוב אפשרות שמקטינה ביקוש ומוזילה עלויות.
10. משכנתא גבוהה מראש תוריד את הביקוש, עובדה שתגדיל את ההיצע, כך ששוב מדובר בסיטואציה שמצביעה על התמתנות במחירי הדירות.

מבט קדימה

מה אם כן צפוי לנו? ובכן כפי שהסברנו, הריבית משחקת תפקיד משמעותי בתחום הנדל"ן, ולצד העובדה שהיא משפיעה הן על הצד של היזמים והן על הצד של הרוכשים, עדיין אין להתחייב באשר למחירי הדירות. אם יש משהו אחד בטוח, זה שבתחום מורכב כמו נדל"ן, לצד מגוון מסקנות מושכלות, חבויים מגוון משתנים מפתיעים. ייתכן שתתווסף רגולציה חדשה למשוואה, ייתכן שהפן הפסיכולוגי להיות בעלי דירה ינצח, ייתכן שתתווסף חקיקה וכדומה, כך שאין להוציא מהמשוואה את האפשרות שהריבית שוב תרד, ואף באופן משמעותי.