כמה כסף אתם באמת צריכים בקניית דירה חדשה?

לפי נתוני בנק ישראל, המשכנתא הממוצעת בישראל עומדת על כ-660 אלף ש"ח וההחזר החודשי הממוצע נע סביב 4,500 ש"ח. לשם השוואה, סקר הוצאות משק הבית לשנת 2015 של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הראה שההחזר החודשי הממוצע של המשכנתא עמד באותה תקופה על 3,260 ש"ח.

על פניו, המשמעות של הנתונים היא שיותר אנשים מסכנים את עצמם בשביל לקחת משכנתא בהחזר פירעון גבוה. בפועל, צריך לבחון כל מקרה לגופו ויש עוד המון פרמטרים שקובעים איזה משכנתא מתאימה לכל אחד.

מהו הון עצמי וכיצד הוא משפיע על העתיד שלכם?

את הדירה שאתם עומדים לקנות תוכלו לממן באמצעות הון עצמי ומשכנתא. שני אלו יחד יקבעו כמה כסף יהיה לכם בשביל לשלם לקבלן ולהגשים את החלום של מגורים בדירה חדשה. בתוך כך, גובה ההלוואה שהבנק יסכים להעניק לכם מושפע מההון העצמי ומהמגבלות של בנק ישראל.

ההון העצמי הוא סכום הכסף שיש לכם בכיס. בין אם צברתם אותו אחרי שנים של חיסכון, באמצעות עבודה קשה או אחרי ירושה מההורים, זה הכסף שלכם ואיתו אתם מגיעים לבנק כדי לברר לגבי משכנתאות רלוונטיות. באופן עקרוני, ככל שההון גדול יותר כך תוכלו לקחת משכנתא גדולה יותר – ולהיפך.

מלבד גודל ההון העצמי, גובה המשכנתא שתוכלו לקבל תלוי כמובן במחיר הדירה, במשכורות, בהכנסה הפנויה, במשך תקופת ההלוואה ובהחזר החודשי שאליו תהיו מוכנים להתחייב. שינוי באחד הפרמטרים הללו ישפיע על כל הנוסחה ובשביל זה יש מחשבון משכנתא שיכול לעזור.

אז כמה הון עצמי צריך לגייס?

אין תשובה חד משמעית לשאלה כמה כסף אתם באמת צריכים כדי שהבנק יסכים להעניק לכם משכנתא ובשביל לקנות דירה חדשה. מה שכן אפשר לעשות הוא לעקוב אחר מחירי הנדל"ן ולהסביר מה הבנק עושה כדי לאשר או לסרב להלוואה שלכם.

נכון לתחילת 2019, דירה ממוצעת בישראל מוערכת בסכום של 1.65-1.7 מיליון ש"ח. רק בשביל לסבר את האוזן, נציין שכל יתר הנכסים יחד – החל מרכב, דרך פיקדונות וחסכונות ועד קרנות פנסיה וביטוחים – מגיעים לסדר גודל של 300 אלף ש"ח. במילים אחרות, משכנתא היא ככל הנראה לא רק ההלוואה הכי חשובה בחיים שלכם, אלא גם הכלי העיקרי שעומד לרשותכם בביצוע העסקה הכי גדולה שקיימת עבורכם.

סך המשכנתאות של הציבור בישראל עומד על מעל 275 מיליארד ש"ח, אבל החדשות הטובות הן שהרוב לא נמצאים בסיכון של היעדר יכולת החזר. בפועל, המשכנתא מהווה 30%-50% מערך הדירה ובשביל להחזיר אותה מתחייבים הלווים לסכום של עד שליש מההכנסה הפנויה. בכל מקרה אחר, מדובר במשכנתא מסוכנת מדי שלא כדאי לקחת.

כך תתכננו את המשכנתא שמתאימה לכם

הדרך הנכונה לתכנן משכנתא היא לקבל כמה החלטות עקרוניות. מתוך ההחלטות האלה אפשר גם להיכנס לפרטים טכניים לגבי גובה ההון העצמי, האפשרויות להשיג אותו וההבדלים בין משכנתא צמודה, שקלית, קבועה או משתנה.

העריכו את העלות הכוללת של הדירה ונסו לתכנן את המשכנתא במבט לעתיד. שמרו על החזרים חודשיים של עד שליש מההכנסה הפנויה, זכרו שכלכלי יותר להקטין את אחוז המימון מאשר להגדיל את תקופת ההלוואה ונסו לקצר את המשכנתא כמה שאפשר. לבסוף, תכננו את המשכנתא כך שהיא תאפשר לכם לקנות דירה מתאימה עכשיו אבל גם להשתדרג עוד כמה שנים.