מגיע לי יותר: על זכויות הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית

עומר רגב

פרויקטים של התחדשות עירונית מפיחים רוח חדשה צעירה ותוססת בבניינים ישנים ומסוכנים וכשמם כן הם – מחדשים את פני הערים. כמו כן, מצוקת הדיור, אשר נובעת מחוסר בקרקעות פנויים לבנייה ועודף ביקוש, מקבלת מענה ללא תוספת של קרקע פנויה ובאזורי ביקוש גבוהים – מרכזי ערים סואנות. לצד היתרונות הרבים הקיימים בפרויקטים מסוג זה, חשוב לזכור גם את הדיירים שמתגוררים בבתים המיועדים לשיפוץ או לתהליך של הריסה ובנייה מחדש – מה מגיע להם, ומה הם יכולים לדרוש תמורת חוסר הנוחות שתעבור עליהם בפרויקטים מסוג זה?

סוגי פרויקטים של התחדשות עירונית

שלושת הסוגים המרכזיים של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית הם תמ"א 38, תמ"א 38/2 ופרויקטים של פינוי-בינוי. בין סוגי הפרויקטים השונים, קיימים לא מעט הבדלים, גם כאלו אשר באים לידי ביטוי בזכויות הדיירים. אך לפני שנצלול לעומק הדברים, בואו ונכיר תחילה את ההבדלים העיקריים בין סוגי הפרויקטים:

תמ"א 38

תמ"א 38 הוא פרויקט במהלכו בניין ישן שאינו עומד בתקן רעידות אדמה (כלומר נבנה לפני שנת 1980) עובר שיקום: היסודות מחוזקים, התשתיות המשותפות עוברות שדרוג, הקירות עוברים חיזוק – כל זה במטרה שלאחר השיפוץ הוא יעמוד בתקן כנגד רעידות אדמה. תמורת ביצוע העבודות, היזם זוכה לבנות דירות מעל הקומות הקיימות, ולעתים גם להוסיף דירות גן. דירות מוספות אלו, הקבלן יוכל למכור ולכסות את עלויות השיקום ואף לזכות ברווח תמורתן.

הדיירים מצידם יעברו תקופה לא פשוטה במהלכה הם יחיו, למעשה, בתוך סוג של אתר בנייה. לאחר תום הפרויקט הדיירים יישארו בדירות שלהם, לרב עם תוספות של חדר ממ"ד ומרפסת, אולי תוספת שטח של עד 25 מ"ר (כולל הממ"ד) וכן שטחים ציבוריים משודרגים – תוספת מעלית, שיפוץ ללובי ולגינה. היזם מחויב בבניית חניות עבור הדירות החדשות, אולם עבור הדיירים הקיימים, מצב החנייה יישאר בעינו.

לגבי זכויות אחרות כגון תוספת מחסן, שיפוץ בדירה עצמה – לא מדובר בזכויות מכח החוק אלא תוצאה אפשרית של הסכמים מול היזם, כל פרויקט לגופו.

שוכרי דירות אשר מתגוררים בבניין שעתיד לעבור תהליך של תמ"א 38, צריכים וזכאים לבקש עדכון על מצב התקדמות הפרויקט כחלק מהחוזה. כל זכות אחרת נגזרת מההסכם מול בעל הדירה אך מקובל לקבל הנחה על שכ"ד במהלך הבנייה בגובה של בין 30%-50% או עבור שוכרים ארוכי טווח – אפשרות להמשיך בשכר הדירה הנוכחי גם לאחר תקופת השיפוץ כאשר יתגוררו בדירה המוגדלת.

תמ"א 38/2

תמ"א 38/2 הוא פרויקט הכולל בניין יחיד אשר נהרס ונבנה מחדש מהיסוד, תוך עמידה בתקנים מעודכנים ואיכות בנייה משופרת וחדישה. בפרויקט מסוג זה, הדיירים מפונים מבתיהם במהלך פרויקט הבנייה עצמו ובסופו מקבלים דירה חדשה תחת הדירה הקודמת.

כיוון שעל הדיירים לגור בדירה חליפית בתקופת הבנייה, זכותם לקבל מימון להשכרת דירה חליפית, כולל שתי הובלות בתחילת ובסיום תקופת הבנייה. בניגוד לפרויקט תמ"א 38 רגיל, בפרויקט כזה גם הדיירים הוותיקים זכאים לחנייה בהתאם לתקני החנייה של הרשות המקומית, לרב יהיה מדובר בקבלת חנייה גם אם לא הייתה להם לפני. יתרה מזאת, בפרויקט תמ"א 38/2 כל הבנייה והתשתיות יהיו חדשים – גם המשותפים וגם בדירות עצמן. לרב, בעלי הדירות יקבלו הטבות מהקבלן בדמות דירות בקומות גבוהות יותר מהקומות המקוריות בהן גרו.

פינוי בינוי

פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט שבו מספר בניינים נהרסים ובמקומם נבנה מבנה או מבנים חדשים. זכויות הדיירים דומות לאלו אשר בתמ"א 38/2, כולל הזכות למימון שכר דירה ומעברים בתקופות הבנייה. ההבדל המרכזי הוא כי בפרויקט מסוג זה אין הגבלה על מידת הגדלת הדירות למעט מגבלה שבחוק התכנון העירוני, כך שייתכן שדירת התמורה תגדל ביותר מ-25 מ"ר.

דיירים קשישים ובעלי צרכים מיוחדים

בפרויקטים הדורשים מעבר דירה, בעלי צרכים מיוחדים וקשישים בני 75 ומעלה אשר גרו בבניין שנתיים לפחות לפני תחילת הפרויקט, זכאים למימון דירה חליפית המתאימה לצרכיהם. לקשישים בפרט, יזמים מחויבים לאפשר בחירה אחת מהחלופות הללו, על פי בחירתם:

1. בחירה בין מימון בית אבות לתקופת הבנייה, רכישת דירה בשווי דומה לדירת התמורה (רכישה ממש או מתן תמורה כספית בשווי דירת התמורה) אליה הקשיש יוכל לעבור
2. קבלת שתי דירות קטנות יותר ששווין המשותף שווה לדירה התמורה המיועדת
3. קבלת דירת תמורה קטנה יותר ואת ההפרש משווי דירת התמורה המיועדת לקבל כסכום כספי.

במידה והקשיש הוא בן שמונים ומעלה, היזם מחויב להציע לבעל הדירה את האפשרות הראשונה, ויכול, על פי רצונו, להציע גם מבין החלופות האחרות.

זכות הסירוב

בעלי דירות רשאים לסרב לאחד מהפרויקטים של התחדשות עירונית בישראל. במידה ומדובר בסירוב לא סביר, הם חשופים לתביעה מצד יתר בעלי הדירות שהסכימו לפרויקט, לעתים בסכום כספי שערכו עולה על שווי דירתם.

סירוב סביר נחשב לסירוב בו שמאי פינוי בינוי קבע שהעסקה אינה כלכלית. אפשרות זו אינה פרקטית כיוון שהיחידים אשר רשאים לשכור את שירותיו של שמאי פינוי בינוי הם הרב אשר מסכים לעסקה. סירוב סביר נוסף, הוא כאשר היזם לא מציע מימון לשכר הדירה בתקופת הבנייה או שמימון זה אינו מאפשר השכרת דיור המתאים לבעל מוגבלות או לקשיש.

גם כאשר היזם אינו מציע בטוחות מספיקות, הדבר יכול לשמש בסיס לסירוב סביר. ערבויות מקובלות הן ערבות לפי חוק מכר, ערבות אוטונומית עבור דמי שכירות, ערבות מיסוי, ערבות בדק, ערבות רישום בית משותף וכן תשלום עבור מפקחים, יועצים ועורכי דין הנשכרים מטעם בעלי הדירות.

זכות סירוב נהוגה גם בנסיבות מיוחדות – דבר שיכול לכסות בן חסות אשר גר בדירה וחולה במחלה קשה, קשיש או בעל מוגבלות, כאשר התמורה אינה מכסה את השוני במצבו, או מי שדירתו שונה באופן מהותי מיתר הדירות במתחם.

על מנת שפרויקט התחדשות עירונית בישראל יצא לדרכו יש להגיע לרב מיוחס בקרב בעלי הדירות. הרבה פעמים זה לוקח זמן להגיע למצב בו רוב הדיירים מסכימים וגם, זאת לא הסיבה היחידה לעובדה שפרויקטים של התחדשות עירונית בישראל בדרך כלל לוקחים הרבה מאוד זמן. אמנם, מדובר בפרויקטים חשובים מאוד שגם מעניקים לא מעט לבעלי הדירות ועדיין, חשוב מאוד להכיר בזכויות הדיירים ולקרוא כל סעיף וסעיף בהסכם מול היזם כך שכולם בסופו של דבר יהיו מרוצים בסיומו של התהליך.