מה זה היטל השבחה ואיך הוא מחושב בעזרת שמאי מקרקעין?

מימוש הזכויות בנכס

החיוב בתשלום מתקיים כאשר ממומשות הזכויות בנכס. מימוש זה עשוי לבוא לידי ביטוי בשלושה אירועים עיקריים: עם התחלת השימוש בנכס בפועל, במסגרת עסקת מכר כשזכויות הנכס עוברות או בעקבות היתר בנייה בקרקע. כמו כן, על היטל ההשבחה חלות הצמדות וריביות החל ממועד אישור התוכנית ועד למועד התשלום בפועל.

אבל מהי השבחה בעצם?

השבחה היא עלייה בערך הנכס. עליה כזו נובעת מאישור תוכנית של ועדת התכנון המקומית (ומאושר על ידה) שיכולה לכלול אלמנטים שונים: שימוש מחודש של מחסן כמקום מגורים, תוכניות מתאר מקומיות באזור, הקלות שונות בתוכניות הבנייה ועוד.

תפקידו של שמאי מקרקעין בחישוב היטל השבחה

הגורם המקצועי המוסמך לחשב את היטל ההשבחה הוא שמאי מקרקעין, שמאי דירות. השמאי בוחן את שווי הנכס לפני אישור התוכנית ואחריו, תוך התחשבות בשינויים התכנוניים שחלו ובפרמטרים נוספים כמו מיקום הנכס, מצבו הפיזי ומצב השוק. ההפרש בין שני ערכי השווי מהווה את סכום ההשבחה עליו יחויב בעל הנכס בתשלום היטל.

נניח שבעל נכס קיבל אישור לתוכנית המאפשרת לו תוספת של 100 מ"ר בנייה. שמאי המקרקעין קבע כי שווי הנכס לפני אישור התוכנית עמד על 1,000,000 ש"ח, ואילו לאחר אישורה שוויו עלה ל-1,200,000 ש"ח. במקרה זה, סכום ההשבחה יעמוד על 200,000 ש"ח, ועל בעל הנכס יהיה לשלם היטל השבחה בשיעור של 50% מסכום זה, כלומר 100,000 ש"ח.

זכויות וערעורים על חיובי היטל השבחה

הגשת ערר על היטל השבחה באמצעות שמאי פרטי

לבעל נכס שחויב בהיטל השבחה עומדת הזכות להגיש ערר על סכום החיוב. את הערר אפשר להגיש בפני ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה, תוך 45 יום ממועד קבלת דרישת התשלום. מומלץ להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין פרטי להכנת חוות דעת נגדית, שתציג את עמדת בעל הנכס ותנמק מדוע יש להפחית את סכום ההיטל או לבטלו כליל.

זכויות הנישום בהגשת ערר מול הוועדה המקומית

בהליך הערר, לבעל הנכס עומדות מספר זכויות:

• הזכות לטעון את טענותיו בכתב ובעל פה.
• הזכות לקבל לידיו את כל המסמכים הרלוונטיים מהוועדה המקומית.
• הזכות להיות מיוצג על ידי עורך דין או שמאי מקרקעין מטעמו.

הוועדה מחויבת לקיים את הדיון בערר במועד, ולהעניק לנישום הזדמנות הוגנת להשמיע את עמדתו.

פטורים והנחות אפשריים מתשלום היטל השבחה

החוק מגדיר מספר מצבים בהם ניתן לקבל פטור מלא או חלקי מתשלום היטל השבחה. בין הפטורים הבולטים:

• דירת מגורים בגודל של 140 מ"ר אך בתנאים מסוימים.
• נכס של מוסד ציבורי הפטור ממס.
• הקצאת קרקע למטרת ציבור.
• נכס בבעלות רשות מקומית המשמש למטרות ציבוריות.

כמו כן, קיימות הנחות אפשריות בהיטל בשל הריסה ובנייה מחדש של בניין ישן, הכלולה באישור תוכנית. לצורך קבלת פטור או הנחה יש להגיש בקשה מסודרת לוועדה המקומית, בצירוף מסמכים המעידים על הזכאות לכך. חשוב להקפיד על עמידה בכל התנאים הנדרשים ובלוחות הזמנים הקבועים בחוק. במקרים מסוימים תידרש בדיקה פרטנית של נסיבות המקרה, ובמקרה של מחלוקת ניתן יהיה לפנות לערכאות שיפוטיות.

לסיכום

היטל השבחה הוא תשלום שמטילים על בעלי נכסים כשיש שינוי תכנוני בנכס המוביל להעלאת ערכו. תהליך החישוב של ההיטל מתבצע על ידי שמאי מקרקעין, אשר מחשב את ההפרש בין שווי הנכס לפני ואחרי השינויים. בחלק מהמקרים ניתן להגיש ערר על הסכום שנקבע, ולעיתים ניתן לקבל פטור או הנחה מההיטל. היעזרו בגורמי המקצוע המתאימים ושיהיה בהצלחה!