משכנתא למתחילים: מה זה בכלל משכנתא ולמה אנחנו צריכים אותה?

רננה פז

החיים הבוגרים מזמנים לנו לא מעט נושאים חדשים שעליהם לא למדנו בבתי הספר, נושאים שהם דווקא חיוניים לחיים. נושא אחד כזה הוא נושא המשכנתא – הנתיב אל היעד הנכסף – דירה שהיא שלכם, בלי בעלי בית על הראש, דירה שהיא לגמרי שלכם. מחירי הדיור היום לא ממש מאפשרים לרכוש דירה ללא עזרה נכבדה מהבנק, עזרה שמגיעה בדמות הלוואה משכנתא. מה ההבדלים בינה לבין הלוואה רגילה? כמה תצטרכו להחזיר כל חודש? ואיך בכלל מתחילים לחשב את הכל? בתור התחלה - תמיד אפשר להיעזר במחשבון משכנתא כדי להתחיל להבין את ההשלכות של הבחירות השונות שתעשו עם ההלוואה. מחשבון משכנתא פשוט או לפי החזר חודשי יתכן לכם נקודות מבט שונות ומשלימות שיעזרו לכם לקבל החלטה אבל לפני הכל כדאי שתבינו במה בדיוק מדובר ותכירו כמה מושגי יסוד בנושא.

מה היא הלוואת משכנתא וכיצד היא שונה מהלוואה רגילה?

משכנתא היא קודם כל הלוואה, וככל הלוואה אחרת גם היא דורשת מכם להציג ערבויות לכך שתחזירו את הסכום אשר הבנק מלווה, אך בניגוד לרוב יתר ההלוואות מדובר בהלוואה מיוחדת מכמה היבטים. ראשית, מדובר בסכומים גדולים בהרבה מאלו שהבנק מלווה בדרך כלל ותקופת ההחזר של ההלוואה גם היא ארוכה מאד ויכולה להתפרס על עשרות שנים. כבר לא מספיק להחתים את ההורים כערבים להחזר ההלוואה, הבנק ידרוש מכם ערבונות אחרים בדמות משכון הדירה עד לקבלת ההחזר על המשכנתא (ומכאן שם ההלוואה – משכנתא בגלל משכון הדירה) ואפילו רכישת ביטוח מבנה וחיים כדי להבטיח כי סכום ההלוואה יוחזר בסופו של דבר.

כיוון שמדובר בסכום גדול ומשך החזר ארוך, נהוג לחלק את ההלוואה למספר הלוואות קטנות יותר, כל אחת בתנאים מעט שונים: חלקם מוצמדות למדד המחירים לצרכן, אחרות לריבית, או לשילוב אחר בין שני הגורמים העיקריים הללו. כל אחת מההלוואות החלקיות הללו נקראת מסלול וכל המסלולים ביחד מרכיבים את תמהיל המשכנתא וסכום ההלוואה בהם מצטבר לסכום הכולל הנדרש.

ביטויי יסוד שיש להכיר לפני לקיחת הלוואת משכנתא

• אחוז מימון – אחוז המימון, או בשם אחר שיעור המימון הוא היחס בין ההלוואה הנדרשת למחירו של הנכס. לדוגמה, אם מחיר הדירה הוא 1,000,000 ₪ וחשבתם לקחת הלוואה על 600,000 ₪ אז אחוז המימון הוא 600,000:1,000,000X100 = 60%. אחוז המימון האפשרי מוגבל על ידי בנק ישראל ל-75% לדירה ראשונה, 70% למשפרי דיור ול-50% במידה והדירה מיועדת להשקעה.
• הון עצמי - הון עצמי הוא הסכום המגויס לטובת תשלום עבור הדירה שאינו מכוסה על ידי הלוואת המשכנתא.
• יחס החזר – יחס ההחזר הוא היחס בין התשלום החודשי להחזר המשכנתא לעומת הכנסה הפנויה. הכנסה פנויה מוגדרת כהכנסה פחות התחייבויות או החזר הלוואות שמשכן ארוך מ-18 חודשים. יחס ההחזר מוגבל על ידי בנק ישראל ללא יותר מ-50% ובפועל הבנקים למשכנתאות מגבילים יחס זה אף יותר ל-40% ולעתים פחות.
• תקופת פירעון – תקופת פירעון היא משך הזמן הנדרש להחזר ההלוואה. לכל אחד מהמסלולים בתמהיל המשכנתא תקופת פירעון נפרדת. תקופת הפירעון המקסימלית עומדת על 30 שנה.
• ריבית – ריבית היא "מחיר" ההלוואה – תוספת התשלום שתשלמו לבנק תמורת קבלת הכספים בזמן בו הייתם צריכים אותם. גובה הריבית בהלוואה נקבעת בדרך כלל ביחס לריבית בנק ישראל בתוספת קבועה של הבנקים – ריבית פריים. לדוגמה פריים +1% אומר שהריבית תהיה קבועה לפי גובה ריבית הפריים בתוספת של אחוז אחד.
• הצמדה – הצמדה היא דרך לשמור על ערך הכסף. כיוון שהלוואת המשכנתא ניתנת לתקופה כל כך ארוכה, ערך הכסף שניתן במסגרת ההלוואה יכול להשתנות באופן משמעותי. הצמדה לרב מתבצעת למדד המחירים לצרכן אך יכולה להיות גם למט"ח או סחורות כגון זהב.
• יתרות לתשלום – יתרת חוב המשכנתא שעדיין לא הוחזר לבנק.
• ביטוח משכנתא - ביטוח משכנתא הוא ביטוח שהלווה נדרש לרכוש המכסה נזקים אפשרים לנכס הממושכן (הדירה שנקנית) או לחיי הלווה.
• הלוואת זכאות – ישנם מספר פרמטרים שנקבעים על ידי משרד השיכון ומזכים את הלווים להלוואה בתנאים מועדפים – אחוז מימון עודף, משך הלוואה ארוך או ריבית נמוכה במיוחד, לדוגמה.
• מחיר למשתכן – תוכנית ממשלתית בה ניתן להגריל דירה במחיר מוזל יחסית למחיר השוק.

משכנתא היא נקודת ציון בחיים שכל מי שרוצה דירה בישראל עובר, למעט מקרים ספורים מאד. הכרת עולם המושגים בהם נעשה שימוש יעזור לכם להבין את המומחים ולקבל החלטות מושכלות המתאימות עבורכם.