פינוי בינוי כהזדמנות השקעה: למה משקיעי נדל"ן בוחרים בפרויקטים של התחדשות עירונית?

ערך הקרקע – כשהמיקום מנצח את מצב הנכס

היתרון המרכזי של פרויקטים בתחום פינוי בינוי טמון בפער שבין ערך הקרקע הפוטנציאלי לבין מצב המבנים הקיימים. רבים מהפרויקטים מתבצעים באזורים ותיקים במרכזי ערים – מקומות שבהם הקרקע שווה הרבה, אבל המבנים מתוחזקים ברמה נמוכה, עם סטנדרט בנייה מיושן.

כאן נכנסת ההזדמנות עבור משקיעים: על ידי זיהוי נכסים הממוקמים באזורים עם ביקוש גבוה וקרבה לתשתיות תחבורה, מסחר, חינוך ותעסוקה – ניתן לנצל את הפער שבין השווי הנוכחי של הנכס לבין הפוטנציאל הכלכלי של הקרקע.

מכפילי תשואה בפרויקטים של התחדשות עירונית

פינוי בינוי מאפשר ליזמים ולמשקיעים ליהנות ממכפילי תשואה ייחודיים. לאחר השגת רוב הדיירים והסכמות משפטיות, ולצד קידום מול הרשויות, ערך הקרקע והנכסים עולה באופן מובהק עוד לפני שננקטה פעולה פיזית כלשהי.

פרויקטים מוצלחים מובילים לעלייה של עשרות אחוזים בשווי ההשקעה בתוך מספר שנים – וזאת בסיכון נמוך יחסית, הודות לגיבוי התכנוני והציבורי שמקבלים פרויקטים מסוג זה.

יתרונות רגולטוריים: תמיכה ממשלתית ותמריצים מוניציפליים

מדינת ישראל הציבה את ההתחדשות העירונית כיעד לאומי, והמשמעות היא רגולציה תומכת שמקלה על יזמים לקדם פרויקטים. הרשויות המקומיות מעניקות כיום זכויות בנייה נדיבות יותר, ובמקרים רבים מציעות מסלולים מואצים לאישור תוכניות.

חוק פינוי בינוי החדש והעדכונים ברגולציה מקצרים תהליכים, מאפשרים פיצוי נרחב לדיירים ומשפרים את האיזון הכלכלי ליזמים. מעבר לכך, אזורים המוגדרים "מתחדשים" עשויים ליהנות מהקלות במיסים עירוניים, מימון ציבורי לתשתיות ואפילו סיוע במימון של הליכי תכנון.

איך משקיעים מזהים את ההזדמנות הנכונה?

זיהוי מוקדם של פרויקט פוטנציאלי תלוי בשילוב של קריאה נבונה של המפה העירונית, הבנה של תוכניות המתאר המקומיות, והיכרות עם הלכי הרוח של הרשויות.

משקיעים מנוסים שואפים לאתר מבנים עם ריבוי בעלי דירות אבל עם פוטנציאל לאיגוד אינטרסים, שכונות עם תכנון עתידי מאושר או מתקדם, אזורים עם נגישות לתחבורה ציבורית (לרבות תחנות רכבת קלה מתוכננות) – וכל זאת כשהם נעזרים באנשי מקצוע כמו שמאים, עורכי דין, ואדריכלים המתמחים בהתחדשות עירונית.

השקעה שמשפיעה על המרחב העירוני

משקיעים רבים מוצאים בפרויקטים של פינוי בינוי את ערך התרומה למרקם העירוני. מדובר בהשקעה שיש לה השפעה ממשית על איכות החיים בעיר: החלפת בניינים ישנים בבנייה חדשה, שיפור התשתיות, הקמת פארקים, גני ילדים, חניונים ושטחים ציבוריים.

משקיעי נדל"ן הופכים לחלק מהשינוי האורבני שמשפיע על הנופים העירוניים לשנים קדימה, ומרוויחים תשואות אטרקטיביות.