תמ"א 38/1 מול תמ"א 38/2: מה יותר מתאים עבורכם?

חשיבות חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה

ישראל ממוקמת באזור פעיל מבחינה סיסמית, וקיים חשש מתמיד מפני רעידות אדמה חזקות. רעידות אלו עלולות לגרום לנזק רב ואף לאובדן חיי אדם. חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הוא צעד חיוני להגנה על חיי אדם ועל רכוש.

תוכנית תמ"א 38 נועדה לתת מענה לעמידות המבנים הישנים בהקשר של רעידות אדמה. תוכנית זו בנויה בצורה שהיא נותנת ליזמים ולבעלי הדירות תמריצים ועל ידי כך מעודדת את ההתחדשות העירונית במדינה.

שתי גישות עיקריות לחיזוק מבנים:

• תמ"א 38/1: חיזוק ותוספת בנייה
• תמ"א 38/2: הריסה ובנייה מחדש

תמ"א 38/1 - חיזוק ותוספת

במסגרת תוכנית זו, מתבצע חיזוק יסודות ועמודים של הבניין. בנוסף, ניתן להוסיף מעלית, ממ"ד לכל דירה, וקומה אחת או שתיים עם דירות אותן ימכור היזם על מנת לעשות רווח.

יתרונות

• לרוב מדובר בזמן ביצוע קצר יותר 
• יש פחות פגיעה בשגרת החיים (במקרים רבים, הדיירים יכולים להמשיך לחיות בדירה שלהם)

חסרונות

• תוספת שטח קטנה יותר עבור היזם
• פחות אפשרויות עבור הדיירים לשינוי מהותי של הבית שלהם
• פחות אפשרויות עיצוב ופיתוח

תמ"א 38/2 - הריסה ובנייה מחדש

במסגרת תוכנית זו, נהרס הבניין הקיים ובמקומו נבנה בניין חדש. בניין חדש זה יהיה עמיד יותר בפני רעידות אדמה, ויציע סטנדרטים גבוהים יותר של בנייה ועיצוב. חשוב להדגיש שבמסגרת זו, בעלי דירות מקבלים דירה חדשה בבניין חדש במקום בו עמד הבניין הישן שלהם.

יתרונות

• תוספת שטח משמעותית עבור היזם
• הדיירים מקבלים בניין חדש עם סטנדרטים גבוהים יותר
• שיפור משמעותי באיכות החיים עבור הדיירים
• אפשרויות עיצוב ופיתוח רבות עבור הדיירים

חסרונות

• מדובר לרוב בזמן ביצוע ארוך יותר (יש להרוס בניין ואז לבנות חדש)
• פגיעה משמעותית בשגרת החיים (הדיירים צריכים להתפנות מהדירה)
• סיכון גבוה יותר (לדוגמה כי הורסים את הבניין ועוד לא בנו חדש)

שיקולים בבחירת תוכנית תמ"א 38

בחירת תוכנית תמ"א 38 היא החלטה משמעותית בעלת השפעה רבה על חיי הדיירים בבניין. לפני קבלת החלטה, חשוב להכיר את הגורמים השונים שעשויים להשפיע על בחירת התוכנית המתאימה.

גיל הבניין

גיל הבניין עצמו הוא פקטור חשוב בשאלה איזה סוג של תמ״א תתבצע בבניין. חשוב לזכור שעבור פרויקט תמ״א 38, המבנה היה צריך היה להיות בנוי לפני שנת 1980. ובכל זאת, לא כל מבנה מלפני תחילת שנות השמונים נמצא באותו הסטנדרט ואותם פרמטרים. 

במקרים רבים, ניתן להסתפק בחיזוק המבנה ולא בהריסה מוחלטת כאשר הבניין צעיר יחסית לעומת בניינים מאוד ישנים בהם אין שום ברירה אלא להרוס את כל המבנה ולבנות מחדש.

מצב הבניין

תוכנית תמ"א 38/1 מתאימה יותר לבניינים במצב תקין. תוכנית זו מאפשרת חיזוק יסודות ועמודים של הבניין, וכן הוספת מעלית, ממ"ד לכל דירה, וקומה אחת או שתיים. תוכנית זו עשויה להיות פתרון יעיל וחסכוני עבור בניינים במצב טוב יחסית, שכן היא אינה מחייבת הריסת הבניין ובנייתו מחדש.

לעומת זאת, תוכנית תמ"א 38/2 עשויה להיות הפתרון היחיד עבור בניינים במצב רעוע. במקרים אלו, חיזוק יסודות ועמודים של הבניין אינו מספיק, וקיים צורך בהריסתו ובנייתו מחדש. תוכנית זו אמנם יקרה יותר וזמן הביצוע שלה ארוך יותר, אך היא מאפשרת בניית בניין חדש ועמיד יותר, תוך שיפור משמעותי באיכות החיים של הדיירים.

רצון הדיירים

שיתוף פעולה ותמיכה של רוב הדיירים בבניין הם חיוניים להצלחת כל פרויקט תמ"א 38. לפני בחירת תוכנית, חשוב לקיים דיון פתוח ושקוף בין הדיירים, תוך שיתוף מידע וחוות דעת. 

ההבדל בין התוכניות עבור הדיירים הוא משמעותי: בעוד בתמ״א 38/1 רוב הדיירים ימשיכו לחיות במבנה בזמן השיפוץ, בתמ״א 38/1 כל הדיירים יצטרכו להיות מפונים מהבית שלהם לתקופה עד שיהיה ניתן לאכלס אותם במבנה החדש.

לכן, חשוב מאוד להגיע להסכמה רחבה לגבי בחירת התוכנית המתאימה ביותר לצרכים ולרצונות של כלל הדיירים.

אישורי עירייה ומדינה

למרות שתמ"א 38 נועדה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, לא כל הערים בישראל רואות אותה באותה צורה. ישנן ערים שמעודדות את התוכנית ומקלות על תהליך קבלת האישורים, בעוד ערים אחרות נוטות להקשות יותר ולקדם תוכניות אחרות כגון ״פינוי בינוי״.

הסיבות לכך מגוונות: חשש מעומסי תנועה ותשתיות, רצון לשמר את אופייה של העיר, או פשוט מדיניות שונה בנוגע להתחדשות עירונית.

כתוצאה מכך, חשוב לבדוק את המדיניות של הרשות המקומית בנוגע לתמ"א 38, הן לגבי תמ"א 38/1 והן לגבי תמ"א 38/2. ייתכן שתגלו הבדלים משמעותיים בין עיר לעיר, הן מבחינת זכויות הבנייה והן מבחינת תהליך קבלת האישורים. לכן, לפני שאתם מחליטים באיזו תוכנית לבחור, חשוב לבדוק את המדיניות של הרשות המקומית ולקחת בחשבון את ההבדלים בין הערים.

היבטים כלכליים של היזם

תמ"א 38 היא תוכנית כלכלית מורכבת, הן עבור הדיירים והן עבור היזם. לכן חשוב לבחור יזם בעל נסיון כגון אפי כץ , הבעלים של חברת ענב נדל״ן כדי לקדם את הפרויקט שלכם. 

חשוב לזכור שבמסגרת תמ״א 38 היזם נדרש להשקיע סכומים משמעותיים בפרויקט, תוך התחשבות במגוון גורמים, ביניהם:

• עלויות הביצוע: עלויות הריסת הבניין (במקרה של תמ"א 38/2), בנייתו מחדש, חיזוק יסודות ועמודים (במקרה של תמ"א 38/1), הוספת מעלית, ממ"ד, ועוד.
• זכויות בנייה: מספר הדירות שיוכל היזם לבנות במסגרת הפרויקט, וגודלן.
• ביקוש לדירות: האם יש ביקוש מספיק לדירות באזור, ובאיזה מחיר?
• מימון: היזם צריך לגייס מימון לפרויקט, הן מהבנקים והן מהדיירים.

הרווח של היזם נובע מההפרש בין סך ההכנסות ממכירת הדירות החדשות לבין סך ההוצאות. כתוצאה מכך, היזם ירצה לבחור בפרויקטים בעלי כדאיות כלכלית גבוהה, תוך התחשבות בכל הגורמים הנ"ל. לכן, חשוב שהדיירים יבינו את ההיבטים הכלכליים של הפרויקט, גם עבורם וגם עבור היזם. 

לסיכום

הבחירה בין תוכניות תמ"א 38 היא החלטה שתלויה בגורמים רבים, ביניהם גיל הבניין, מצבו, רצון הדיירים, אישורי העירייה והמדינה, וכמו כן היבטים כלכליים של היזם. חשוב לקיים דיון פתוח ושקוף בין הדיירים, תוך שיתוף מידע וחוות דעת, ולהיעזר בליווי מקצועי של עורך דין המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית. על ידי הבנה עמוקה של התהליך ושיתוף פעולה בין כל הגורמים יהיה ניתן להגיע להצלחה של הפרויקט בצורה האופטימלית ביותר.