השינוי בחישוב עמלת הפירעון המוקדם – מהו, ולמי הוא בכלל עוזר?

 מהי עמלת פירעון מוקדם על משכנתא?

עמלת הפירעון המוקדם בבנק מגלמת את הפרשי ההיוון בין הריבית המקורית שהייתה בעת שלקחתם את המשכנתא לבין הריבית הנהוגה בעת המיחזור. ככל שהריבית על אותה משכנתא ירדה, בהשוואה לריבית שנלקחה במשכנתא המקורית, כך סכום עמלת הפירעון המוקדם יגדל. ההיגיון העומד מאחורי החישוב הוא שברגע שתיגשו לבנק למחזר את המשכנתא, כתוצאה מכך שתיקחו את יתרת המשכנתא בריבית נמוכה יותר, תשלמו פחות עבור אותה משכנתא ולכן רווחי הבנק ייפגעו. אותה עמלת פירעון מוקדם מהווה מעין פיצוי עבור הבנק עבור ההפסד שנגרם לו, לכאורה, כתוצאה מפעולת המיחזור שתבצעו.

כיצד חושבה עד היום עמלת הפירעון המוקדם?

לפי חברת צחי גרוסמן, ישנה נוסחה, בה משתמשים הבנקים לחישוב עמלת הפירעון המוקדם. נוסחה זו מורכבת ממספר משתנים, בהם יתרת חודשי התשלום שנותרו לתשלום המשכנתא, הריבית ההתחלתית שניתנה ביום העמדת המשכנתא המקורית והריבית הניתנת על אותה משכנתא לאותה יתרת שנים נכון ליום החישוב עצמו.

עד השנה הנוכחית, חושבה העמלה, כך שהיא מתבססת על ההפרש בין הריבית שניתנה בפועל ללווה עבור אותה משכנתא מקורית שלקח לבין הריבית הממוצעת הניתנת ביום הפירעון על אותה משכנתא לאותו מספר השנים שנותרו להחזירה.

כיצד מחושבת עמלת הפירעון המוקדם לפי התקנה החדשה?

נוסחת חישוב עמל הפירעון המוקדם לא השתנתה אלא מה שהשתנה הוא אופן ההתייחסות לריבית ההתחלתית המחושבת. בעוד לפני השינוי, הייתה העמלה מחושבת בהתבסס על הפער בין הריבית שניתנה בפועל לבין הריבית הממוצעת הניתנת ביום הפירעון המוקדם, כיום, לאחר השינוי, ניתן לחשב את העמלה בהתבסס על הפער בין הריבית הממוצעת במשק ביום לקיחת המשכנתא המקורית לבין הריבית הממוצעת הניתנת ביום הפירעון להלוואה, לפי אותו מספר שנים שנותרו לסיום המשכנתא.

מי בעצם ירוויח מכל הסיפור?

מי שלקח משכנתא לאחר השינוי וירצה בעתיד לפרוע אותה לפני הזמן.

כל מי שקיבל מסיבה כלשהי ריבית גבוהה מהממוצע במשק (לדוגמה, לווים עם סיכון גבוה, לווים שלא ערכו מיקוח על הריבית, בעלי שיעור מימון גבוה ועוד).

נוטלי משכנתאות לכל מטרה, שבהן הריבית שנלקחה בפועל היא גבוהה משמעותית מהריבית הממוצעת (היות ורוב המשכנתאות ניתנות לדיור, הריבית הממוצעת עליה מתבסס החישוב תהיה תמיד נמוכה יותר מזו הנהוגה במשכנתא לכל מטרה).

ומתי לא תרוויחו מהשינוי?

עפ"י דודו חיים יועץ נדל"ן, במידה ולקחתם במשכנתא המקורית ריבית נמוכה יותר מהריבית הממוצעת, לא תרוויחו מכל הסיפור, אך גם לא תפגעו. הבנק יחשב את עמלת הפירעון המוקדם, במקרה כזה, כך שתשלמו את העמלה הנמוכה יותר. במקרה כזה, תחושב העמלה לפי הריבית הנמוכה מהממוצע, אותה ריבית שקיבלתם בפועל ביום לקיחת המשכנתא, וכתוצאה מהחישוב הפער יהיה בין הריבית המקורית הנמוכה יחסית לבין הריבית הממוצעת כיום ולכן הפער יצטמצם והעמלה תהיה נמוכה יותר.