אורן קובי – מבט על פיצוץ בועת הנדל"ן ומחיר למסתכן

מאת אורן קובי, מומחה להשקעות נדל"ן, יזם ואיש עסקים

עצמו עיניים והחזיקו חזק כי מאוד סביר להניח שזה יקרה. אל תשאלו מתי, כי אין לי מושג ואני לא אוהב להמר. לעומת זאת אני, אורן קובי, יודע משהו בניהול סיכונים ומבין שלעיתים צריך לקחת מרכיב סיכוני כלשהו בהשקעה, אבל מנגד ומתוך אחריות, להכין חלופות, להתכונן לתרחישים ולהבטיח עד כמה שניתן את העסקאות שאני מבצע.

אמרת בועה? המחירים רק עולים

מי שאומר שמחירי הנדל"ן רק עולים לא מבין כלום בנדל"ן. מי שאומר את זה אולי מאוד מקווה שזה מה שיקרה אבל גם כאן אני – אורן קובי מתחייב – נדל"ניסטים מנוסים יודעים שגם כשהם רואים עליות תלולות ולא פרופורציונאליות, אחריהן מגיעות ירידות כואבות מאוד. הם גם יודעים שבמיוחד אחרי עלייה מאוד משמעותית מגיעה נפילה ובדרך כלל גם היא משמעותית. נכון, בדרך כלל ירידות שוק בנדל"ן הן קטנות ואחריהן מגיעות עליות, אבל בישראל התפתח מצב מאוד מסוכן ואל תגידו שלא אמרתי. זה הזמן להפחית סיכונים ויש מקרים שאולי גם זה אומר למכור את הדירה שלכם.

המצב בישראל – המרוויחים והמפסידים

שאלתם את עצמכם מי הם המרוויחים הגדולים בשוק הדיור הישראלי? אם אתם לא ממש מנוסים אז בוודאי עניתם: הקבלנים והיזמים. זה נכון שהקבלנים והיזמים מרוויחים עבור הנכסים שהם מוכרים לכם, אבל הם לא המרוויחים הגדולים בסיפור הנדל"ן הישראלי מפני שהם גם נוטלים סיכונים גדולים. חוץ מזה, שאם המדינה מעוניינת להפחית את הרווחים של היזמים והקבלנים או לשלוט ברווחים שלהם היא יכולה לעשות את זה מחר בבוקר. והיא עשתה את זה למשל עם הפרויקט המוזר מחיר למשתכן. מי שמרוויח בגדול הם הבנקים והמדינה. ואם אתם מבקשים לדעת למה המצב מסוכן כל כך, חייבים להתחיל בבנקים.

קודם כל חשוב מאוד להודות בכמה עובדות חיים פשוטות:

הבנקים הם עסקים שמטרתם להרוויח כמה שיותר.

לרוב הציבור בארץ אין כסף גדול. אנשים חיים ממשכורות.

אנשים לא מבינים עד הסוף מושגים ונתונים חשובים.

מבחינת הרבה מאוד אנשים, כאשר הם חותמים על משכנתא או מתחייבים לעלויות שונות הם מבחינתם רואים עסקה לפי תשלומים חודשיים ושואלים את עצמם אם הם יכולים לעמוד בזה או לא. אנשים רוכשים דירה כאילו שהם קנו טלפון נייד בתשלומים. חלק מהסיבות שבגללן הם מבצעים את הרכישות האלה הוא בגלל שהבנקים רוצים שזה בדיוק מה שהם יחשבו. אנשים מקבלים את העובדה שמשכנתא של מליון שקל היא דבר טוב והגיוני. אני מזכיר – הבנקים הם עסקים שצריכים להרוויח וכמה שיותר. הם שולטים על המון כסף ומחליטים כיצד הם יחלקו אותו, כמה הם ירוויחו עליו והכי חשוב – הם רוצים להפחית את הסיכונים שהם לוקחים והכל על חשבון האנשים שלוקחים משכנתא.

 משכנתא היא שיטה לשכור ביוקר דירה מהבנק ובסיומה לקבל דירה בת 25 שנה

ישראל 2018. אנשים לוקחים משכנתא במיליון ש"ח ומחזירים אחרי 25 – 30 שנה 700,000 ש"ח על כל מליון שהם לקחו מהבנק. כלומר, תמהיל משכנתא פשוט ואפילו הגיוני ולא מסוכן אומר שאם אתם רוכשים דירה, אתם מחזירים לבנק 1.7 מליון ש"ח וזה עוד לפני שהעמדתם את הסכום הראשוני של בערך 250,000 – 300,000 ש"ח עבור החלק היחסי של הדירה.

עכשיו תשאלו את עצמכם: כמה באמת עולה הדירה?

וכשאני שואל כמה עולה הדירה, אני לא מתכוון למחיר שלה לפני 10 שנים או לפני 15 שנה. כי זה לא ממש חכם להות חכם בדיעבד. אלא אני שואל כמה עולה לבנות את הדירה הזו?

הנה ההוכחה השנייה שלי: אנשים לא מבינים עד הסוף מושגים חשובים.

אם תשאלו קבלן ישראלי כמה עולה לבנות דירה ב- 2018 הוא יענה לכם שמחשבים את זה לפי גודל הדירה + הרווח שלו. כלומר, שטח הדירה כפול העלויות הכלליות לבנייה. אז נכון שהוא לא תמיד לוקח בחשבון את התוספות המיוחדות כמו חימום תת ריצפתי או מטבח משודרג, אבל הנה לכם מושג. המחיר לבנייה נמדד לפי מדד תשומות הבנייה. ונכון להיום, עלות של בניית דירה בישראל נעה סביב 6,000 ש"ח למטר. אם אתם ממש רוצים להשקיע אפשר להגיע גם ל- 8,000 ש"ח למטר.

מה זה אומר?

שאם אתם רוכשים דירה של 100 מטר (דירת 3.5 – 4 חדרים) מחיר הבנייה שלה לפי 6,500 ש"ח למטר הוא: 650,000 ש"ח ואנחנו מדברים כאן על דירה ברמת גימור גבוהה למדי.

עכשיו נשאל: כמה עולה הקרקע? כי מרכיב הקרקע כמו שלמדו אותנו לחשוב – הוא גבוה מאוד. כאן נכנסת גוזרת הקופונים מספר 1. זו שמאוד רוצה להתעשר על חשבונכם וקוראים לה מדינת ישראל. היא לא ממש רוצה לתת לכם להגיע לדירה בקלות. בפעם הראשונה היא מרוויחה כי היא מוכרת לקבלנים וליזמים שטחים במחיר גבוה מאוד ואז מרוויחה מהעיסקה עצמה, אח"כ היא מרוויחה מיסים שהיזמים שילמו כדי למכור את הקרקע ביוקר – לכם, אח"כ היא מרוויחה ממיסים ועמלות נוספות – מכם!

גם אם מרכיב הקרקע הוא שולי כמו במחיר למשתכן, בואו נבין מי באמת מסתכן ומי באמת מרוויח:

הבנק מבקש מכם 30% תשלום מזומן לרכישת הדירה. כלומר: 300,000 ש"ח. מבחינתו, הבנק החזיר 40%-50% מהסיכון שלו בנכס שעלות בנייתו עומדת על 650,000. בואו נגיד שאנחנו משמיטים את מרכיב הקרקע כי המדינה נתנה אותו כמעט בחינם. זוכרים כמה ריבית אתם משלמים על דירה לבנק? 700,000 ש"ח, לפני הקרן!

כלומר, לאחר 5 שנים שבהן שילמתם משכנתא, הבנק החזיר באופן כמעט מלא את העלות האמיתית של בניית הבית ובהמשך הוא יכול רק להרוויח! למה? מפני שאם לא תחזירו לו את כל הכסף שהתחייבתם להחזיר עבור הדירה – הוא פשוט ייקח אותה מכם.

זו הסיבה שבגללה הריביות להלוואה על דירה עלו וזו הסיבה שבגללה גם אם הבועה תתפוצץ, הבנקים יהיו חסינים יחסית מפני הנפילות. מפני שהם לא סיכנו הרבה כסף. במקרה הכי גרוע, הם יכולים למכור את הנכס במחיר נמוך מאוד מהסכום הנקוב שקניתם אותו ועדיין להרוויח שוב.

היחידים שיהיו חייבים כסף אמיתי הם כל אותם לווים בסכומים לא הגיוניים, שקנו דירה בגלל שיקולים לא נכונים וחוסר הבנה ועכשיו הם יהיו חייבים המון כסף כל חודש במשך 15 – 20 שנה וגם לא יהיה להם איפה לגור.

מה קורה כשלא מצליחים לעמוד בתשלומי המשכנתא?

לפני כל עסקה, חשוב להבהיר נקודה מאוד חשובה: הלוואות צריך להחזיר. לא משנה מה. וכאשר לא מצליחים להחזיר הלוואות ובעיקר משכנתא, אפשר להסתבך בצרות גדולות מאוד החל מעוד הלוואות ועד לזה שלוקחים מכם את הדירה שלכם.

הנה מעט מהסיבות שיכולות להביא לירידת נכסים בישראל:

גל פיטורים בקנה מידה קטן – בינוני.

מיתון כתוצאה ממשבר כלכלי עולמי.

מצב בטחוני כגון מלחמה או מבצע.

עליית הריבית.

אי יציבות בשערי מטבע.

אסון טבע.

חובות משקי הבית שנמצאים בעלייה תלולה ומסוכנת.

הסיבות שפירטתי הן קצה קצהו של השבר הנדל"ני בישראל וככל שתעמיקו במחשבה, תגלו שהוא בלתי נמנע, אלא אם מדינת ישראל היא הפלא הכלכלי העולמי הראשון מסוגו בעולם ואני מאוד מתקשה להאמין בזה למרות שאני מאוד אוהב את המדינה. חלומות לחוד – ומציאות לחוד – ואם יש לכם הערות או שאלות מוזמנים לכתוב לי – אני אורן קובי מבטיח לקרוא כל הערה.

תשלומי המשכנתא שלכם מבוססים בין היתר על שני משתנים שאין לכם יכולת לחזות אותם. כל מה שאתם יכולים לעשות הוא לעמוד מנגד ולנסות להלחם בהם אבל אני מצטער להודיע שבדרך כלל אתם תפסידו:

 הריבית במשק.

שוק העבודה וההכנסה החודשית.

מרגע שאחד משני הפרמטרים האלו משתנה, אתם בצרות ואפשר להגיד שאתם אפילו בצרות גדולות. כי הבנקים מאוד לא אוהבים מצב שבו לא מחזירים להם את הכספים שלהם. עכשיו תארו לעצמכם מה יקרה אם יתרחש גל פיטורים גדול במשק ואלפי אנשים מוכשרים ומשכילים שיש להם משכנתאות עצומות על הראש לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא. בתרחיש אחר, מה יקרה אם הריבית תעלה – והסבירות שזה יקרה היא מאוד גבוהה ובמקום שתחזירו 5,000 ש"ח משכנתא, תאלצו להיפרד בכל חודש מ- 6,000 ש"ח ויותר.

כמה משקי בית יכולים לעמוד בסיטואציה כזו? כמה משקי בית באמת יכולים להתמודד עם סכומים כאלה וזה עוד לפני שהם החזירו הלוואות אחרות הקשורות לתחומי חיים אחרים שהם לא רק דיור. מהו השכר הממוצע במשק הישראלי אם אנשים לוקחים משכנתאות בסדרי גודל כאלה?

השכר הממוצע בישראל (2018) עומד על קצת יותר מ- 9000 ש"ח. גם אם שני בני הזוג עובדים ומרוויחים יותר מזה, אין להם סיכוי גבוה לשרוד עלייה הולכת וגדלה של המשכנתא בעקבות עליית הריבית ואין להם סיכוי להתמודד עם מכירת נכס מפני שאני מזכיר לכולם שכאשר הרבה נכסים "נזרקים" לשוק במחירי ריצפה גם מטעם הבנקים וגם מטעם האנשים שחייבים – שלא לומר לחוצים למכור את הנכס, מחירי הבתים מתרסקים וכולם בבעיה.

תרחיש האימים של פיצוץ הבועה בישראל – סיפורים קורעי לב

במצב של חדלות פירעון בתשלומי המשכנתא, הבנקים יעשו את כל מה שצריך ונדרש ובחסות החוק ותחת הגנתו על מנת לקבל את הנכסים שלהם. זוכרים? הבנק הוא עסק והוא רוצה להרוויח וכמה שיותר. לכן, לבנק ממש לא אכפת אם אתם הורים לילידם קטנים או שיש לכם מצוקות כספיות. הוא יוציא אתכם מהבית שלכם גם אם זה אומר שהוא צריך לעשות את זה בכח. אם אתם חושבים שלא ידפקו לכם שוטרים בדלת מלווים בצו מבית משפט ועם אנשי הוצאה לפועל – אתם טועים. זה לא מאוד דמיוני שבמצב של קריסה של שוק הדיור יגיעו מייד מאות ואלפי סיפורים קורעי לב אל הטלוויזיה ואל העיתונים ואל הפייסבוק. שם תראו את הפנים של האנשים שחתמו על הלוואות ענק בלי יכולת לעמוד בהן באמת רק כדי לעשות את עסקת חייהם. רק כדי לא לפספס את הרכבת, רק כדי לנסות להתעשר מהר ובקלות ואם אם יורשה לי להוסיף – גם בלי אחריות.

צריך לזכור שהכספים האלה, רובם מגיעים משכבות הביניים החלשות והבינוניות, כלומר, בעלי הכנסה חודשית של עד 13,000 ש"ח. ואלה לא רק הכספים שלהם שיצאו על ה- 30% הראשונים. ההורים, שעזרו עם סכום הכסף הראשוני, עכשיו כבר לא יכולים באמת לעזור לילדים שלהם. אין להם מאיפה. כשהם חתמו על העסקאות הראשוניות, הם הוציאו את רוב או כל הרזרבות המשמעותיות שהיו להם. יש כאלה שמשכנו את הפנסיות שלהם. עכשיו גם להורים לא יהיה איך לחיות ויש סיכוי גבוה שגם הבתים שלהם יהיו בסכנה.

הסיפורים שיוזרמו לתקשורת יהיו מרים וכואבים. החל מסיפורי פיטורין ועד לגל משפחות שלמות שמוצאות מביתן ללא אלטרנטיבה ראויה ועתיד רציני נראה לעין שהרי כל החובות עבור הדירה לבנק – תלויים ועומדים. כשמשבר כזה מתחיל, הסיפורים לא מגיעים אל התקשורת אבל עם הזמן, ככל שהוא מתחזק, השיח מתחיל להשתנות והמשבר מתגלגל ככל שעוד דירות נכנסות לשוק, משקיעים מוכרים מוקדם והמחירים יורדים ואז, מגיעה הנפילה.

זו בין היתר, הסיבה שבגללה טענתי שאי רכישת דירה בישראל 2018 היא השקעת נדל"ן לכל דבר ועניין. ראשית, כי אי השקעת הון לפני נפילה – היא השקעה מעולה. שנית, לאחר כל התרסקות, מגיעה הזדמנות. והאמינו לי, היא תגיע. אני, אורן קובי יזם ומומחה לנדל"ן, פשוט לא יכול להגיד מתי.

לאתר של אורן קובי עולם הנדל"ן