בית ספר למשכנתא: כל השאלות וכל התשובות

אביבה טנא

ישראל היא מדינה בעלת שיעור ילודה הגבוה ביותר מכל מדינות ה-OECD – 3.1 ילדים לאישה. כאשר הילדים הללו גדלים הם מבקשים להקים בית משלהם – מה שמבטיח עלייה מתמדת בביקוש לדירות. כמעט כל מי שרוכש דירה, בוודאי דירה ראשונה, נזקק לצורך כך למשכנתא – הלוואה מהבנק בהיקף שיכול להגיע למאות אלפי שקלים ויותר.

עסקה כה גדולה, במיוחד עבור רוב האנשים שלא למדו כלכלה או מקצוע פיננסי כלשהו, עלולה להיות שדה מוקשים של ממש. לכן, חשוב להקדיש זמן לחקור את התחום וללמוד את המושגים השונים, כך שנוכל להבין מה אומרים לנו בבנק, ולערוך השוואות בין ההצעות השונות כדי לדעת איזו מהן הטובה ביותר עבורנו. בכתבה זו, נציג 10 שאלות נפוצות בהקשר של משכנתא – יחד עם התשובות.

1.     האם ביטוח משכנתא הוא חובה?

ברוב המקרים, התשובה חיובית. כמעט כל מי שלוקחים משכנתא נדרשים גם לרכוש ביטוח משכנתא . הסיבה היא שהבנקים רוצים לבטח את הרכוש שלהם – וכל עוד המשכנתא לא הוחזרה במלואה, הנכס שעבורו היא נלקחה, עדיין נמצא בבעלות חלקית של הבנק. ביטוח משכנתא מיועד למקרים בהם ערך הנכס נפגע, או שהלווים אינם מסוגלים להחזיר את הכסף, ומבטיח כי הבנק יקבל את כספו, ללא ירידת ערך הנכס. 

2.     מה כולל ביטוח משכנתא?

ביטוח משכנתא כולל שני רכיבים: ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה למשכנתא. ביטוח חיים נועד למצב בו הלווה, או אחד הלווים, נפטר – והחזרי המשכנתא לבנק נפסקים. במקרה זה, חברת הביטוח תחזיר לבנק את שארית ההלוואה. ביטוח המבנה הוא למקרה בו ייגרם נזק למבנה, למשל הצפה, שריפה וכן הלאה. פוליסת הביטוח תשמש למימון התיקונים והשיפוצים הנדרשים כדי להשיב את הנכס למצבו הראשוני, במקום שהלווים יידרשו לשלם בעצמם.  

3.     מי זכאי לקבל משכנתא?

הבנקים רוצים לוודא כי יקבלו את כספם חזרה – לכן, לפני שהם מאשרים ללווה כלשהו משכנתא מטעמם, הם רוצים לוודא שהוא עומד בקריטריונים מסוימים: מצב תעסוקתי, גובה שכר, הכנסות קבועות וכן הלאה. אם הלווים עומדים בדרישות, הם יוכלו להמשיך להתקדם בתהליך לקבלת המשכנתא.

4.     מי זכאי לעזרה במשכנתא?

המדינה רוצה לעזור לאזרחיה לרכוש דירה משלהם, ולכן יש אוכלוסיות מסוימות הזכאיות לסיוע. מי שעומדים בהגדרת "חסרי דירה" כפי שקבע משרד הבינוי והשיכון יכולים לקבל הטבה במשכנתא, המסובסדת על ידי המדינה – בתנאים שאמורים להיות טובים יותר מאלה של משכנתא בשוק החופשי. 

5.     האם יש הטבה לרוכשי דירה במחיר למשתכן?

מחיר למשתכן הוא דרך נוספת של המדינה להקל על אזרחיה שרוצים לרכוש דירה ראשונה למגורים. כך שבנוסף לאפשרות לרכוש דירה במחיר מוזל ביחס למחירי השוק, המדינה מאפשרת גם קבלת משכנתא גבוהה מעט יותר – בשיעור של 75% מערך הנכס, במקום 70% בלבד.

6.     מהו הון עצמי ואיך יודעים כמה צריך?

 הבנקים אינם יכולים לתת לנו הלוואה על מלוא ערך הנכס – אלא מוגבלים לשיעור של 70% עד 75%. את שאר הכסף, צריך להביא מהבית (מחסכונות, מההורים וכן הלאה) – כלומר, זהו ההון העצמי. כמה הון עצמי צריך? בהתאם לשווי הנכס שרוצים לרכוש. ככל שהוא יקר יותר, נידרש להון עצמי גבוה יותר.

7.     אילו סוגי ריביות קיימים?

מי שרוכשים דירה עם משכנתא, מחזירים לבנק לא רק את הסכום המקורי שקיבלו כהלוואה – אלא גם ריבית, וזו מצטברת במשך תקופת ההחזר לסכומים גבוהים. מקובל להחזיר משכנתא בכמה מסלולי ריבית, כדי לקזז עליות שעלולות להתרחש בחלק מסוגי הריבית ולייקר מאוד את המשכנתא. בין סוגי הריבית הנפוצים – ריבית קבועה צמודת מדד, ריבית קבועה שאינה צמודה, ריבית משתנה צמודה למדד ושאינה צמודה, וכן ריבית פריים.

8.     איך מחשבים החזר משכנתא?

משכנתא היא עסקה כלכלית סבוכה – ובשל ההיקף האדיר שלה, הכרחי להבין לעומק את המשמעות הפיננסית שלה לטווח הארוך. לכן, ניתן להשתמש במחשבון משכנתא על מנת לקבל הערכה של ההחזר החודשי ושל סך ההחזר הכולל. במחשבוני המשכנתא יש להזין נתונים כמו גובה ההלוואה, תמהיל הריביות ותקופת ההחזר.

9.     מהו מחזור משכנתא?

מי שכבר לקחו משכנתא, עשויים לגלות יום אחד שהתנאים השתנו – ייתכן שההחזר החודשי עלה מאוד, או שניתן לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר. בתהליך מחזור משכנתא ניתן לפנות לבנקים כדי לקבל הצעה למשכנתא חדשה. התהליך כולל החזר של כל המשכנתא לבנק המקורי, ואז תשלום חודשי של המשכנתא החדשה בתנאים שאמורים להיות מקלים – כמו תשלומים נמוכים יותר, תקופת משכנתא ארוכה או קצרה יותר וכן הלאה.

10. האם ניתן למחזר גם ביטוח משכנתא?

גם את ביטוח המשכנתא ניתן להעביר מחברה לחברה. השוואת מחירים ניתן לעשות בקלות דרך האינטרנט, ולגלות גם באיזו חברה תוכלו לקבל את התנאים הטובים ביותר. המעבר עצמו הוא תהליך מהיר ופשוט שלא דורש מאמץ, ויכול לחסוך לכם כסף מדי חודש, בכל תקופת המשכנתא שנותרה.

בשורה התחתונה, ככל הנראה המשכנתא שאתם עומדים לקחת היא עסקת חייכם – וחשוב שתגיעו אליה מוכנים ככל האפשר.