קנייה באמצעות מחיר למשתכן או בשוק החופשי? שאלה טובה

זוגות המעוניינים לרכוש את דירת חלומותיהם עומדים היום בפני הדילמה אם לנסות ולהצטרף להגרלת המחיר למשתכן שלפי הפרסומים היא אטרקטיבית ביותר או לקנות בשוק החופשי שיש לו יתרונות משלו.

מה באמת עדיף והאם היתרונות של המחיר למשתכן הם באמת כל כך רבים?

עדיפות כלכלית או יעילות שיווקית?

הגרלות המחיר למשתכן מציעות לזכאים דירות, עם התחייבות הממשלה שיחידות דיור אלו זולות בכמאתיים אלף ₪, לעתים אף יותר, ממחירן בשוק.

על פניו זה נשמע כמו עסקה מצוינת. נכנסים להגרלה ואם זוכים בה, חוסכים סכום משמעותי מערך הדירה. יחד עם זאת, זכאים שנכנסו לרשימת הזוכים טוענים שהבעיות עמן עליהם להתמודד הן רבות יותר מכפי שצפו, החל מתכנון לקוי של הדירות דרך זמן המתנה ממושך לקבלת הדירה ועד לאיכות בנייה בסטנדרטים נמוכים יותר מהבנייה של דירות בשוק החופשי.

כמו כן אחת ההגבלות הבולטות שמוטלת על הרוכשים במחיר למשתכן היא האיסור למכור את הדירה לתקופה של חמש שנים ממועד הרכישה.

היתרון הבולט במחיר למשתכן, מעבר למחיר הזול יותר של הדירות, הוא היכולת של הרוכשים לקבל משכנתא במחיר למשתכן שהיא באחוזי מימון גבוהים יותר ועם הון עצמי נמוך יותר, מאשר חבריהם הרוכשים דירות בשוק החופשי. אולם יתרון זה שזור עם חסרון בולט: אותה הלוואה מוצמדת למדד תשומות הבניה לתקופה ארוכה, שכוללת בתוכה גם את זמן ההמתנה הלא מבוטל עד לקבלת הדירה.

משמעות הדבר היא כי הרוכשים במחיר למשתכן מתחילים לשלם את החזרי ההלוואה עוד לפני שקיבלו את הדירה, דבר שיכול להוסיף כשלוש ואפילו חמש שנים עד למועד קבלת המפתח. חשוב לקחת בחשבון שבתקופת ההמתנה לדירה יהיה על הרוכשים לשלם גם דמי שכירות, זאת בנוסף להחזרי ההלוואה משתלם? לא תמיד.

אז כדאי או לא?

ההחלטה צריכה להתבסס בראש ובראשונה על הבנה מלאה של כל הפרמטרים שמרכיבים את ההלוואה. כלומר, להבין שבניגוד לרכישת דירה במחיר מלא בשוק החופשי וכניסה מיידית אליה, במחיר למשתכן תצטרכו להמתין לקבלתה ולהיערך לכך בהתאם.

קריטריון נוסף וחשוב מאד הוא ההון ההתחלתי שיש ברשותכם שישפיע על החזר התשלומים שלכם במשכנתא, אם תקחו כזו כדי לרכוש דירה בשוק החופשי.

חשוב מאד לבצע השוואה מדוייקת בין מחירי הדירה במחיר למשתכן לבין אותה הדירה בשוק החופשי. לאחר מכן יש לבצע חישוב, כמה תעלה לכם תקופת ההמתנה, המתגלמת על ידי דמי השכירות שתמשיכו לשלם והחזרי המשכנתא שתתחילו להחזיר והאם, בסופו של דבר, הפער בין מחירי הדירות לא יצטמצמו משמעותית לאחר ההשוואות הללו.

אחרי שבדקתם את כל הפרמטרים, לפחות העיקריים מביניהם, תוכלו להבין אם כדאי לכם לקחת משכנתא גדולה יותר, לקנות דירה בשוק החופשי ולהכנס אליה מיידית, או לחסוך סכום ניכר ממחיר הדירה, להמתין לה מספר שנים ויחד עם זאת ליהנות ממימון גבוה יותר מהבנקים למשכנתאות.

הסיכוי הגבוה הוא שתגלו שעם מחיר למשתכן עדיין תחסכו סכום כסף ניכר, במיוחד אם לקחתם משכנתא במסלול "גרייס", מסלול המאפשר לכם דחייה של החזר התשלומים לתקופה של כשנתיים. כלומר, על החסכון הכספי אין ויכוח ונותר עכשיו לבחון את הכדאיות מבחינת איכות הבנייה, זמן ההמתנה לדירה ולוודא שמה שהקבלן מבטיח לכם, אכן תקבלו בפועל, למשל, חוסר הידיעה שלכם איזו דירה תקבלו מתוך מלאי הדירות המוצע, זאת מכיוון שמלאי זה מצטמצם בהתאם לבחירות של זוכים אחרים שזכו בהגרלה לפניכם, כך שיש סיכוי שתקבלו דירה שלא רציתם, למשל בקומה נמוכה יותר.

בשורה התחתונה, אם דוחק לכם להכנס מהר לדירה משלכם ויש לכם הון עצמי מספק, אין בעצם סיבה שלא לרכוש דירה בשוק החופשי, במיוחד שדירה כזו אתם יכולים למכור מתי שרק תרצו, הסטנדרטים שלה יהיו גבוהים יותר וגם תקבלו בדיוק את הדירה אותה רציתם.

לעומת זאת, אם מצבכם הכלכלי דחוק, אין לכם הון התחלתי גבוה ואתם מאד רוצים נכס בבעלותכם, כנראה שידרה דרך המחיר למשתכן היא התשובה עבורכם.